打飞的去买房!重庆新房成交量飙涨,最后一块房价洼地也要沦陷了?

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今日配图  毕加索作品


圈主的话
一直极度温和的重庆楼市,最近却突然起了掀起了波澜。连续两周,重庆的新建商品房成交均超过万套,不少购房者直接开启了打“飞的”的节奏。这山雨欲来风满楼,重庆这块房价洼地也要“沦陷”了么?



楼市“高烧”中的异类
重庆是一座建在山间的城市。主城区在中梁山和铜锣山之间,太多丘陵和坡地,“爬坡上坎”是形容重庆人出行最精髓的一句话。重庆市平坝面积仅占全市面积的2.4%,如果寻到适合建房的平坝,楼房都尽可能的修高。
按理来说,这样的城市的房价,应该学习香港。但重庆却一直保持着温和的上涨态势,甚至不及经济体量远远低于自己的兰州、昆明。数据显示,2016年6月重庆平均房价为6942元/平方米,比去年同期微涨0.41%。这一价格排在兰州、昆明、成都、南宁、西安等城市之后。
所谓“货币超发”、“土地财政”、“资金杠杆”、“资产荒”等等所有楼市上涨的“元规则”在重庆都失灵了。
地票供地+保障房制度
从重庆房地产市场整体来看,地票和保障房制度的推行,是重庆能够有效控制房价非理性上涨的关键。
事实上,地票制度的推行,除了可以使农村居民获益外,另一个作用是农民将其宅基地复垦后,将通过地票交易制度,间接的增加城市建设用地供应。这是抑制房价的关键因素之一,统计显示,地票制度每年为重庆增加约14%的供地。
而保障房制度的推行,同样抑制了房价上涨。其中的一个逻辑关系是,在重庆地票和城镇化的推动下,大量的农民选择进城变为市民。重庆以公租房为重点的住房保障体系,解决了低收入和外来务工人员的住房需求。
由于重庆保障房供地占比达22%,因此重庆新增市民的中低端刚性购房需求,部分转移到保障房领域进行消化,防止了商品房市场的需求过旺导致房价过快上涨。
事实上,重庆是全国率先推行保障房的城市,良好效果使得“十二五”期间保障房建设在全国范围内大力推行,目前,重庆城镇居民住房保障覆盖面达到30%,高于全国保障覆盖面20%的目标。
住房销售价格与土地价格高度相关,重庆通过供地节奏调整,来调控土地价格。重庆市的各个融资平台,在多年前就收储了大量土地,可以根据市场情况进行区别化的释放,这亦是重庆房价可以保持稳定的另一个因素。
然而,一直极度温和的重庆楼市,最近却突然起了掀起了波澜。
爆发式购房潮惊现

2016年12月30日,主政重庆多年的黄奇帆在正式宣布离任,张国清被任命为重庆市人民政府副市长、代理市长。而重庆房价突然成了热点话题,不少外地开始把目光投向了这座山城。连续两周,重庆的新建商品房成交均超过万套。
打飞的去买房
“元旦飞去认购了一套,最近大家还看到什么好盘吗?”2016年年底,当全国楼市在一直加码升级的调控中渐渐冷却的时候,重庆的房地产市场开始火热起来,一波苦恼于限购的一线城市购房者最早嗅到了机会。“重庆现在房价1万出头,首套房首付只要20%,如果买一套80平方米左右的两居室,二三十万就能买一套。”看惯了北京、上海单价动辄8万、10万的住宅,北京市民王女士按耐不住内心的激动。
今年元旦,王女士开始重庆的看房之旅,“售楼处的人确实很多,究竟有多少成交就不知道了。”在与王女士的交流中,其微信上不时传来“战报”。与她一起并肩作战的,还有几位上海、杭州的购房者,大家共同组建了一个重庆买房群,互相交流购房信息。“昨晚群里还有人发了一个上海炒房团团购南岸区某楼盘的信息,群里一下炸开了锅,认为重庆的楼市的火还能延续。”
也是元旦期间,上海的刘先生也专门跑去了重庆看房,“我时间很紧,当天去当天回,就匆忙认购了一套。还看上了一个楼盘在1月14日前后开盘,打算再去一趟,不过今天打电话,这个项目的预售证还没批下来,不知是否能如期开盘。”
近两周成交激增
有了这一波外地人的助力,近期重庆楼市的成交确实有了明显上涨。
根据易居研究院智库中心的统计数据显示,从2016年12月下旬开始,重庆的新建商品房成交面积明显升温。11月份新建商品房每周成交面积在55万至76万平方米浮动,而12月19日至25日,周成交面积迅速升至87万平方米,在随后包含元旦假期的一周,成交面积更是多达129万平方米,达到近期成交量的最高值。从重庆整个2016年成交的面积来看,2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量,甚至超过了2016年2月份和7月份全月的成交。
虽然近期成交量大增,但是成交均价并没有出现明显的变化,价格在7600元/平方米上下浮动。成交均价上没有浮动,但开发商的预期已经有所变化。重庆市民杨女士国庆节期间看了一套别墅,昨日却突然接到开发商的涨价电话,“涨了近50万。”元旦从上海去重庆买房的刘先生也表示,看了一个江北区的楼盘,近期也每平方米涨了1000元,“听说渝中区有一个盘,300多套房,有1500多户认筹,现在开发商已经停止认筹了。”
专家:上涨空间有限
如前文所述,重庆的房价可谓是中国楼市的“一股清流”。过去五年,重庆GDP增长了98%,居民人均收入增长了55%,而房价却只增长了12%。

被压抑多年的重庆房价,会出现补涨或报复性上涨吗?多位市场人士表示,未来重庆房价向理性回归,应该是个大概率事件,但是虽然重庆房价被低估,因为供应充足等原因,未来上涨的空间有限。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前全国比较优质的且房价没太上涨的城市主要包括长沙、重庆和成都。成都已经出台调控政策,重庆房价虽然上涨最慢,但是房价继续上涨,也有出台限购限贷政策的可能性,“当然,重庆属于相对炒作少的城市,房价只会涨不会跌,幅度会根据不同区域决定的。从成本角度看,本身重庆房价不算太贵,关键是持有时间的问题,不见得会类似合肥那样,买了以后就翻番。”
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来自:21世纪经济报道、北京晨报综合

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